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      市場已發生轉變 開發商要適應“苦日子”

      2019-01-18

             在房住不炒的原則下,目前包括北京在內的一線樓市出現持續盤整,部分項目一改過去開盤即售罄的局面,開發商開始要為如何將房子賣出去發愁?這樣的日子要持續多久?未來的市場如何變化?1月14日,在北京市政協十三屆二次會議小組討論會后,市政協委員、自然資源部所有者權益司司長廖永林在接受北京商報記者專訪時表示,包括限競房在內的部分項目“遇冷”表明房地產市場供需關系已經發生轉變,從“緊缺”變為改善型、差異化的需求。在高供給、低需求的背景下,限競房滯銷或將成為常態,開發商要適應當前的“苦日子”。

        關于新房銷售:

        賣不完是常態

        據中原地產研究中心統計數據顯示,截至2018年11月11日,北京合計有26個限競房項目取得31期預售證,合計提供商品房限競房源15982套,達到了183萬平方米(另外還有車位等配套)。從網簽數據看,因為部分項目剛取得預售證,合計網簽只有3006套,簽約均價為48885元/平方米,按照這個比例計算,網簽銷售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實銷售,已經入市的這些項目平均去化也只有三成多,相比之前的四成繼續下滑。

        “正常情況下,樓盤開盤就賣完屬于不正?,F象,賣不完才是正?,F象?!绷斡懒纸榻B,這種情況的轉變無疑跟整個房地產市場回歸理性有很大關系,“大面積的房屋出讓會有一個集中消化的問題,目前整個房地產市場已經從‘緊缺’變為改善型、差異化的需求?!?廖永林認為,在高供給、低需求的背景下,開發商要開始適應新的銷售節奏。

        “未來的樓盤如果開盤就能賣到70%-80%就實屬萬幸,賣到50%-60%則是正?,F象,一次性賣不完是常態?!绷斡懒种赋?,以前樓盤開盤以“大盤”居多,但是隨著供求關系的轉變,開發商就要考慮分批售賣,把“大盤”變成“小盤”,減少自己手中的現房數量,這樣市場上才能進行合理消化。

        限競房項目之間區域內的分流競爭,也加大了銷售的難度。從去年開始,開發商在京集中拿地,其中多數為限競房地塊,且部分項目區域集中程度高,比如大興亦莊、昌平北等。在這些區域,購房者選擇多,區域內小板塊項目分流,也就造成了單個項目成交沒有達到預期。有些地段好的項目仍然火熱,而地段不好的,需要降價幾千元銷售?!袄习傩召I房看重的主要是價錢低、離單位近等方面,商品房建設考慮因素很多,產品同質化盲目建設只會適得其反?!绷斡懒謴娬{。

        推動改革:

        解決商品房銷售信息對稱是關鍵

        在房住不炒的定位指導下,房地產市場在經過一年多的調整后,開始進入穩定期。下一步改革去哪?對此廖永林在接受北京商報記者專訪時表示,在整個房地產市場體系中,購房者是信息最“閉塞”的一環,未來改革應當是推動銷售環節的信息對稱。

        “銷售環節的信息不對稱,讓本來并沒有那么緊張的房源通過宣傳炒作變得炙手可熱。同時普通老百姓也不能像專業人士那樣去全面了解商品房相關信息,在銷售環節了解得不清楚,等到交房時也面臨房屋質量差、交易不公平等問題?!绷斡懒种赋?,商品房銷售環節的信息不對稱由來已久,它的存在也帶來違法銷售、交易不公平、推動高杠桿等諸多問題。 “商品房預售制是房地產開發商融資的一種重要手段,能夠加快房地產開發項目的資金周轉,但這一制度也給資金實力不強的企業打開了一條實現快速增長的通道?!痹诹斡懒挚磥?,房地產本身就是屬于高資本密集型產業,不應該讓一些實力不強的企業“空手套白狼”,甚至通過預售制、銀行貸款等高杠桿把商品房“一點一點地撬起來”,從長遠來看,這并不符合市場運行規律。

        來自國家統計局的數據顯示,全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%,其中40個大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。不同于其他“一手交錢,一手交貨”的買賣模式,只靠沙盤和規劃圖,房企就可以從購房者手中得到一筆資金?!霸谫Y金和房屋短缺的年代,商品房預售制可謂‘功不可沒’。但是就目前來看,資金和房屋都相對充裕,房地產市場的變革勢在必行,建議取消預售制?!绷斡懒謴娬{。

        但也有業內人士指出,取消商品房預售制之所以遲遲未取得實質性進展,其根本原因就在于監管部門需要考慮房地產市場的穩定,因此需要循序漸進。

        建言“回天計劃”:

        職住平衡是核心

        在談到解決類似“回天”地區超級大盤的問題時廖永林表示,核心是要職住平衡,而職住關系內部要解決產、住協調的問題,另一方面也要有合理的外部環境?!捌嚂r代二三十公里是合理范圍內,如果超過這個標準,很多人的日常生活都會受到影響,所以北京提出要推動職住平衡?!?/span>

        作為土地供應專家,廖永林認為,天通苑地區居住人口很多,但配套設施并不完善,帶來很多社會問題,作為北京的大型居住區,基礎設施完善尤為重要。正因如此,去年8月,北京200億元“回天計劃”正式啟動;對內,26所幼兒園和中小學、5個醫院和社區衛生服務中心、6個文化體育活動場館建設進入快速推動期;對外,改造兩條快速路以及軌道交通13號線龍澤站、回龍觀站等擁堵站點也一并進行。

        “這些配套政策非常好,但要從根本上解決問題,還要把產業引進來,讓人留得住,不需要離開這個區域去就業?!绷斡懒峙e例稱,據不完全統計,目前天通苑地區的常住人口在70萬-100萬,按照每20萬人一條軌道交通配套,單就交通問題,就需要5條軌道交通。但如果產城融合解決了,交通壓力下來了,人留住了,消費也留住了。廖永林指出。

        目前北京的城市格局發生了轉變,之前是唯一中心建設,現在是多個中心建設。多個中心建設輻射的范圍更廣,也是解決職住平衡的重要手段。

        1月4日,《北京城市副中心控制性詳細規劃(街區層面)(2016-2035年)》(以下簡稱《規劃》)正式發布。北京市規劃自然資源委負責人解讀《規劃》時表示,職住平衡是副中心建設過程中的重要問題,副中心要吸納中心城40萬-50萬人的新增居住人口,同時還要保障現有的80萬人的居住和生活,處理好職住關系是副中心規劃中的關鍵問題。該負責人稱。在居住方面要以居住平衡為導向,全區進一步加大居住建筑的供應?!兑巹潯诽岢龆嘀黧w供給、多渠道保障、租購并舉來滿足新增的住房需求?!兑巹潯诽岢鲆M一步加大住房租賃市場的供給和保障,結合重點功能區的周邊,適度配置一些混合功能的公寓,結合鄉鎮建設也要考慮適當配置必要的居住用地和租賃性住房,通過動態調節來保證整個住房市場跟就業的平衡關系。

        廖永林建議,北京城市結構調整后,人口密度也將重新分配,居住跟著產業走,職住平衡得到進一步完善,例如北京城市副中心就是推動職住平衡的“標桿”。


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