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      10月一線樓市成交普降 業主信心松動:能賣就賣

      2018-11-06

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             “這套房子剛掛出來價格是500萬元,現在降到430萬元,確定的話,還可以和業主談?!?0月31日,在北京大興南六環一家鏈家門店內,一位中介指著電腦屏幕上的一套三居室表示,全款購買,可談的空間更大。

        該中介介紹,近期,一些堅守價格的業主信心開始松動,“原來是報出一個價,能賣就賣,賣不了就掛著”,但從八九月開始,有業主著急起來,降價房源明顯多了。

        賣方定價松動背后是供應增加、成交放緩。

        機構數據顯示,10月北京庫存漲幅超過12%,一手房成交面積環比下降29%,截至30日,二手房成交套數環比下降105.24%。

        上述鏈家中介表示,目前北京市場二手房成交多數以換房改善為主,所以連環單較多,“有的是為了孩子上學,換到市里,有的是小換大,純剛需首套的也有,但占比不是很高?!?/span>

        這名中介發現,從9月開始明顯的變化是,業主出貨的意愿變得強烈起來,新掛出的房源價格開始走低。

        9月,北京一手房成交量為5574套,為全年最高點,10月截至30日,成交量為4198套,下滑較為明顯。從成交面積上看,10月北京一手房成交面積環比下降了29%。

        上海一手房成交量在9月也出現了驟降,官方網簽數據顯示,9月網簽量為2590套,而8月這一數據是14448套;二手房方面,9月鏈家和我愛我家(微博)合計成交3220套,稍高于8月,10月前兩周為899套。

        9月,廣州中心城區多個項目放開限簽政策,導致成交量創全年新高,也導致10月的成交量環比出現50.81%的降幅。

        深圳一二手房成交量最高點均出現在8月,分別為3694套和7208套,9月兩個數字分別降至2169套和4492套,10月仍在持續下滑,截至30日,分別為1617套和3570套。

        一家香港上市房企的營銷總監表示,成交量變化受到的影響因素較多,短期下降并不意味著市場冷卻,“原來房地產市場有投資屬性的,加杠桿容易,現在把杠桿抽離了。300萬的房子,原來手里有80萬就能買,現在起碼得200萬?!?/span>

        出貨意愿變強

        上述中介表示,北京二手房市場供應增加并不明顯,但由于成交走低,無論是投資客還是改善型換房客,出貨意愿變得強烈。

        判斷一套房源屬于自住還是投資并不難,一般情況下,房屋是簡裝甚至保持毛坯,業主從未居住過,絕大多數為投資?!爱敃r這邊房子比較便宜,單價只有1萬元左右,很多人作為投資買的?!痹撝薪楸硎?。

        投資客,往往也是打破市場價格底線的領頭羊。環京地區燕郊樓市就是典型,燕郊房價在高杠桿投資客割肉甩貨過程中,從接近4萬元/平方米一路下滑到當前得不足2萬元。

        由于北京購房門檻較高,市場容量較大,投資客的變化對整體樓市的影響還不明顯,“這個小區,買的時候基本都是1萬元出頭,現在4萬出頭,無論怎么降,業主都能賺錢?!?/span>

        另外,改善型換房為主的市場下,一些連環單中的業主,也會選擇小幅降價出售,“我剛做一個連環單,業主為了小孩上學換房,一賣一買,用了5個多月,還好她家小孩是明年上學,如果距離登記入學很近,就只能降價賣了?!?/span>

        鏈家數據顯示,今年5月,新增房源平均報價開始高于在售房源平均報價,但從9月開始,新增房源平均報價又低于在售房源平均報價,10月最后一周,這一差距是500元/平方米。

        不僅是二手房市場,經濟觀察報記者發現,北京一手房市場中,限競房作為性價比較高的產品,目前多數項目實際去化效果并不理想,尤其是交通、教育、醫療等配套相對薄弱的遠郊項目。

        中指院的報告顯示,截至10月20日,北京25個限競房項目平均備案簽約率只有15%,尤其是位于房山、平谷等區域的部分項目,從蓄客至今已經過去半年多時間,但備案簽約率還不到10%。

        上述營銷總監表示,在一個投資為主的市場中,配套并不重要,但在剛需和改善型為主的市場中,“有沒有地鐵、有沒有好學校等配套,往往是購房者做決定的關鍵?!?/span>

        價格回到2016年底

        上述中介介紹,他負責銷售的小區由一家美國上市的房企開發,2015年交付,2016年初,二手房價格2萬元出頭,到2016年底,房價已經突破4萬元大關,到2017年3月,成交價格超過5萬元/平方米,“限購升級后,價格開始下跌,到現在中間有漲有跌,整體算下來跌了1萬元左右?!?/span>

        來自中國房地產業協會的中國房價行情顯示,10月北京一手房均價為6.4萬元/平方米,環比持平。二手房均價為6.21萬元/平方米,環比小幅上升0.96%,同比下滑了4.07%,價格已經回歸到2016年底。

        與北京相比,上海一二手房價格均出現下滑,其中10月一手房均價為6.09萬元/平方米,環比下滑0.2%,二手房均價為5.14萬元/平方米,環比下降1.31%,同比下降了2.03%。

        10月,廣州一手房均價為3.5萬元/平方米,環比上升1.05%,二手房均價為3.3萬元/平方米,環比上漲1.04%,同比上漲7.8%。廣州也是一線城市中一二手房環比同比均上漲的城市。

        深圳10月一手房均價為6.34萬元/平方米,環比上升0.54%,二手房均價為5.57%,環比下降4.35%,同比上升了4.77%。

        值得關注是,北京、上海、廣州和深圳4個一線城市中,10月二手房價格均低于一手房價格。此前,四個城市一二手房價格曾長時間倒掛。這意味著“買到即賺到”時代的終結。

        上述房企營銷總監表示,從市場層面而言,未來比拼的是項目自身硬件品質和服務,以及區位、交通、園林、教育、醫療、商業等綜合資源稟賦。

        就在業界普遍認為樓市即將進入拐點的時候,房企的業績再創紀錄。中指院發布的榜單顯示,前10個月,銷售額超過千億的房企數量達到24家,遠洋、融信、藍光也有望在年底進入千億俱樂部。2017年中國千億房企為17家,2016年是12家,2015年是7家。


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