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      REITs可成為不動產市場價格之“錨”

      2018-10-26

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             作為房地產證券化的重要手段,REITs產品近年來廣受國內市場關注。中國公募REITs市場發展空間如何?應著重在哪些方面加強公募REITs市場建設?投資者亟待獲取問題的答案。

        昨日,北京大學光華管理學院REITs課題組發布《中國公募REITs發展研究——投資者的視角》(下稱《報告》),從REITs對投資者的意義、全球REITs市場表現等多個視角審視公募REITs的作用,并給中國公募REITs市場建設提出建議。

        《報告》指出,REITs對于一、二級投資者、機構與個人投資者都具有重要意義。對于一級市場投資者而言,資本的收益和退出是社會資本考慮是否介入不動產項目的兩個重要問題,而REITs為社會資本提供了新的退出渠道;對二級市場投資者,REITs為投資者提供了幾乎完美的替代途徑,因為REITs相比直接不動產投資有著更高的流動性、更低的交易成本和更低的交易門檻;對機構投資者,資管新規下,REITs可成為機構投資者合規資產的新選擇;對個人投資者,REITs則可為居民的財產性收入提供大類資產,充分體現普惠性。

        此外,《報告》還指出。從短期看,REITs價格與不動產價格之間的相關性較低,受到股票市場波動的影響較大。但從長期看,REITs市場的價格與不動產的價格之間從長期看有著緊密的關聯,可以將長期REITs投資作為長期直接不動產投資的替代。長期來看由于具有相同的底層資產,REITs和不動產市場最終都會調整自身的價格與變化的基本面相一致。

        同時,REITs價格還具有領先于不動產市場價格的特點。在影響不動產價格的因素發生變化之后,由于流動性好、交易量大、交易成本低,REITs市場的價格變動先于不動產市場,不動產市場的價格調整更為緩慢,因此REITs市場具有價格發現的功能,可以成為不動產市場價格的“錨”。

        目前,中國國內公募REITs尚未正式落地,還停留在類REITs的探索階段。據課題組此前報告測算,中國公募REITs市場規模未來可達4萬億至12萬億元,發展空間極為廣闊。針對中國市場的現狀,北大光華REITs課題組對中國公募REITs市場建設提出了四條建議:

        一是增加REITs產品透明度,強化REITs的信息披露。通過完善相關信息的審計審查和信息披露,增加信息透明度,減小投資者和管理層之間的信息不對稱程度,有助于幫助投資者建立注重內在價值的REITs估值和投研體系,利于REITs市場進行價格發現,推動投資者進行長期價值投資。

        二是進一步加大REITs投資的投資者教育,特別是加強對于機構投資者的培養。對散戶投資者教育的過程中,一定要避免宣傳REITs投資是炒作房地產的替代方式,而是宣揚其是一種高股息收益率的、長期回報較高的、有分散化價值的金融產品;對于機構投資者,應當逐步加強其對于REITs市場的理解,提升其對于REITs市場的投研水平,培養機構投資者的投資能力。

        三是在REITs市場建立健全基于持有期限的股息征稅差異化制度。中國現階段不對資本利得征稅,但存在股息稅,基于股息征稅的差異化稅制可以降低短期投機者的收益,有效減少REITs市場的短期投機,使市場回歸長期投資的本源。

        四是建立合理的交易機制,特別是建立行之有效的做空機制。合理的做空機制能夠幫助REITs市場實現多空兩方面力量的平衡,使得REITs價格不過分脫離其內在價值。


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