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      北京高端住宅項目開閘入市 七天里四個十萬元項目取證

      2018-10-30

             10月以來,隨著限競房的集中入市,樓市供應明顯提速。北京市住建委網站數據顯示,截至10月23日,10月里取得預售證的住宅項目已達14個。其中限競房占了絕大多數。 但這并不意味著純商品住宅已經淡出了市場,相反,在限競房掩護下,多個純商品住宅悄然取證入市。尤其是在最近一周里,新取證的6個項目全部都是非限價的純商品住宅。

        值得注意的是,這些住宅項目中出現了多個最近兩年里少見的10萬+項目,其中兩個項目的報價超過了11萬元/平方米,兩個項目的報價超過了9.5萬元/平方米。并且這4個高價項目都是在10月14日到10月21日,陸續獲得的預售證。為何突然之間高價豪宅密集取證呢?對此,業內人士告訴北京青年報記者,隨著限競房的大量入市和成交,北京樓市的成交均價已經被明顯拉低,對于非限價的新盤,取證時的上限門檻也隨之不斷調整。

        限價天花板突破

        最近一周里,樓市供應量持續加碼,共有6個項目獲得預售證。北京市住建委網站數據顯示,新獲批的6個住宅項目全部為非限競房項目。其中最引人注目的是兩個報價超過11萬元/平方米的高端豪宅。一個是位于豐臺區西局的泰禾·西府大院,獲批預售價為11.2999元/平方米,另一個是不久前鬧出質量問題引發業主維權的華潤昆侖域項目,新一期取證預售價也超過了11萬元/平方米。

        不僅如此,同期獲批入市的北京金茂府和璽萌壹號院均價也都超過了9.5萬元/平方米,成為準十萬+的豪宅。

        要知道北京樓市在調控加碼后,一直有一條不成文的紅線,新盤獲批報價不超過8萬元/平方米,在最近兩年的大部分時間里,這個紅線都起到了調節樓市價格的作用。但在翻閱以往的預售證資料后北青報記者發現,這并不是待售豪宅首次打開“破線”窗口,去年昆侖域、中國璽、北京金茂府以及中駿天辰就都曾突破過8萬元取證紅線。

        尤其是中駿天辰,去年首期獲批的預售價就達到了12.5萬元/平方米,隨后北京金茂府在推出后期產品時也突破了限價,預售價格在9萬元至9.5萬元之間。

        合碩機構首席分析師郭毅表示,多個豪宅集中突破限價紅線,說明北京的價格調控上限門檻是不斷調整的,并非死盯8萬元紅線。

        郭毅認為,最近北京限競房入市量占到了市場成交的很大規模,這些低價的限競房在簽約成交中占比越來越大,對北京樓市的整體均價起到了明顯的下拉作用。在這樣的背景下,嚴格的限價已經不再需要了,所以就有了這些豪宅項目的獲批入市。

        另外,現在市場中低總價的限競房起到了讓市場冷卻的作用,大量的限競房供應讓購房人可以精挑細選,避免了以往的恐慌性入市。樓市成交量也沒有因為限競房的大量入市而提升,市場的投資需求也沒有被激發出來,依然保持著以自住為主的需求結構,所以在監管層很可能得出的結論就是,在限價上,沒有必要過度使用非市場化的手段去強制化管理,反而容易造成市場運行機制的扭曲。

        郭毅告訴北青報記者,北京豪宅突破限價與不久前炒得沸沸揚揚的廣州取消限價不同,廣州主要是為了糾正因限價導致的買房需要簽購房合同與裝修合同這樣雙合同的情況,取消限價是為了規范市場,避免合同糾紛。而北京的豪宅項目入市,則多是高價拿地多年的老項目,土地成本價格制約其不適合8萬元紅線的標準,再加上整體成交均價已被控制,也就放開了豪宅的審批。

        高端樓盤無奈成為現房或準現房

        在此次取證的超11萬元的項目中,出現了華潤昆侖域的身影,該項目在拿地時曾是所在的豐臺麗澤商圈附近的高價地項目,所在的板塊及周邊誕生了多個“地王”,包括夏家胡同、西局和樊家村的幾塊高價地。

        但本身定位豪宅的昆侖域在入市銷售并于今年交房后,卻因為質量問題與業主發生了糾紛。也引發了業內對于豪宅項目如何保證品質的討論。如今昆侖域以及一起取證的泰禾西府大院、北京金茂府、璽萌壹號院四個豪宅產品,預計在入市后,都將會面臨購房人更加認真的挑選。

        不過,幸好一些豪宅項目已經成為現房或者準現房的模式,購房人可以看到更真實的交房標準。

        以泰禾西府大院為例,該項目是區域拿地時間最早的項目,已經成為現房。當時的拿地價約為49.85億元,根據當時市場專家的核算,在扣除保障房以及商業還建部分,其樓面價超過8萬元/平方米,要想實現盈利,實際售價必須達到15萬元/平方米以上。雖然該項目早在2016年就在太廟舉行了首發儀式,但隨著樓市調控加碼,最終沒能如期入市。如今該項目已經從期房變成了現房,取證價格為11萬+,遠低于此前預期的15萬+。

        此外,位于朝陽區東壩的保利首開天譽也在近期推出了20套別墅現房,2600萬元至4000萬元左右,戶型面積300平方米起,也吸引了不少高端購房人關注。

        即使不是現房,幾個高價項目也因為拿地時間早,工程進度相對較快,交房時間也比較提前,不像主流的限競房要等到2020年或者2021年才能交房。公開資料顯示,昆侖域拿地是在2015年,當時的拿地總價為42億元,住宅樓面價接近4萬元/平方米;中國璽的拿地也是在2015年,總價為44.9億元,住宅樓面價約折合 4.97 萬元/平方米;北京金茂府的拿地時間也是2015年,總價為50.25億元,住宅樓面價5.2萬元/平方米。還未入市的葛洲壩樊家村項目,同樣是2015年拿地,總價49.5億元,純商品住宅部分樓市價超過了7.5萬元/平方米。

        不過,在郭毅看來這些豪宅項目并不是主動拖延開盤,或者主動變為現房與準現房的。而是因為之前政府對于價格管控過于嚴格,所以讓這些土地成本較高的地王項目沒有利潤空間,按照當時的限價策略,入市就意味著虧損,所以大多數項目都選擇了等待。但開盤時間可以等,工期卻要嚴格把控,因為拿地時就規定了竣工日期,所以工期按照程序正常推進,就這樣慢慢等著等著變成了現房和準現房。

        當然,郭毅也認為,現房狀態下對于項目取得比較高的銷售價格和利潤是有一定幫助的,但并非出于開發商本意,從開發商角度講還是更希望項目能盡快賣掉,讓現金流回,好把錢投入到下一個項目中去。

        豪宅入市不會刺激樓市

        將入市的豪宅并不僅僅限于取證的這四個。不久后仍有像樊家村葛洲壩中國府,南三環萬柳懋源璟岳這樣的高價豪宅入市。這些豪宅的共同作用會不會推高本已降溫的購房熱情呢?

        對此,郭毅認為現階段,限競房仍是成交主力,在10月份新增的住宅房源中,一共有7374套住宅房源,其中限競房數量達到了4439套,占比高達60.2%。另外還有一個共有產權項目,提供了2196套房源,純商品住宅只有739套。即便個別高端盤定價較高,但并不會對整體市場產生明顯影響。

        郭毅表示,今年到現在,市場走低的趨勢還是非常明顯的。特別是中低價位的限競房,對于整體這個市場的干擾還是有非常強烈的作用的。第一,因為他跟二手房之間的這種總價相對比較接近。所以北京二手房市場的成交會在10月份有一個非常明顯的下滑,第二是限競房的未來售價是明確規定好的,不漲價這種趨勢也讓購房者對未來的價格空間失去了想象力。所以雖然限競房上市量多了,可選擇的面兒大了,但是大家的購買熱情并沒有提升,而是精挑細選。整個購房選房周期會明顯拉長,也讓開發商面臨比較大的去化壓力。正是因為市場整體缺乏購房熱情,個別豪宅項目的入市,并不會對市場起到明顯的刺激作用。

          同時限競房整體的蓄客也遇到了很大的一個難題。對于一些開發商來說,前期首次開盤都會用一個較低的價格吸引買房人,這個優惠價格甚至低于政府限價標準。后期再通過逐步抬升價格至政府的限價門檻來獲取利潤。這已經是限競房的一個趨勢,也是開發商的營銷策略。

        對于當前的購房人,郭毅也建議,目前的市場上可以找到真正匹配他們需求的產品,不僅是限競房,非限價的住宅項目也在入市,除了豪宅外,定價6萬元的中海寰宇天下、7萬多的熙悅安郡也都在近期獲批,這些非限價項目沒有5年限售的規定,也給了購房人更多的選擇空間。

        從目前市場成交來看,限競房整體成交的情況并不是特別樂觀,成交較好的項目都是有特殊的區位優勢或者配套優勢。大部分項目還存在去化壓力,會選擇降價和跑量,這種趨勢也并不會因為少量豪宅的入市而有所改變。


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