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      萬科喊“活下去” 你以為地主家真的沒余糧了嗎

      2018-10-08

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             金九銀十,傳統的樓市銷售旺季。而萬科一則“活下去”的秋季例會標語,卻讓整個地產行業都感到了蕭瑟的秋意。

        這一句“活下去”,讓地產同行聞之瑟瑟發抖,讓吃瓜群眾驚呼“萬科咋了”。然而,年初的時候,房地產還是A股最牛的板塊,萬科勇奪全球房企市值冠軍。

        怎么忽然之間,“地主家就沒有余糧了”呢?

        大地主變成了大金主

        萬科的驚人之語,是說給誰聽的?反正萬科賬上的錢還多著呢。

        從現金流來看,萬科2018年上半年的貨幣資金有1595億元,而一年內到期的長短期負債總和不足610億元。2017年底時,萬科的貨幣資金曾高達1747億元,比2016年底多了1倍,比2015年底多了2.2倍。就算未來一年一分錢也融不到,萬科的經營也不會受到影響。

        從銷售業績來看,2018年萬科的業績規模增速出現放緩。上半年累計實現銷售金額3046.6億元,銷售面積2605.9萬平方米,分別同比增長10%和9%,相比2016年、2017年的40%、45%增速顯著下降,與今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。

        與此同時,萬科的盈利增速也出現了下滑。2018年上半年,萬科實現營業收入1059.7億元,同比增長51.8%,實現歸母凈利潤91.2億元,同比增長24.94%。而萬科去年中報的凈利潤增幅是36.47%。

        一方面是經營業績增速下滑,一方面是手持巨資枕戈待旦。萬科的這一幕,跟2014年時何其相似。

        2014年6月,人民日報刊登了時任萬科總裁郁亮的文章《樓市進入白銀時代》,提出中國地產將從高速發展的黃金時代,進入增速放慢、龍頭房企提升市場占有率的白銀時代。根據2014年年報,萬科當年的營收增速為8.1%,凈利潤增速僅為4.15%。而其經營現金流為417億元,賬上現金高達627億元,可謂糧草充足。

        但萬科的判斷出現了偏差,在同樣的時間點上,恒 大、碧桂園等公司加大杠桿拿地,短短幾年就迎頭趕上了萬科。在近兩三年里,萬科仍保持在房企第一梯隊,但已不再是銷售額第一。 

        就在9月底這場因為“活下去”而刷屏的萬科秋季例會上,萬科董事會主席郁亮指出,盡管萬科在2012年就判斷行業進入“白銀時代”,但這只是一種預測,并不知道什么時候會出現真正的轉折?!敖裉?,我們可以說轉折實實在在到來了”。

        房地產市場凜冬將至

        一葉知秋。

        與2014年相似的不只是萬科的經營數據,還有大規模的土地流拍數據。據中原地產統計,今年1-7月,全國流拍土地接近800宗。上一次如此大規模的土地流拍,正是在2014年。

        更嚴重的,是房企的債務重壓。據恒 大研究院數據,只算2018年下半年到2020年這三年,房企集中兌付的有息債務規模就高達14.9萬億元,加上2021年及以后的,更是高達19.2萬億元。房企未來四年的總債務,相當于我國GDP的四分之一。

        房地產本就是高負債行業,但樓市周期不同,資產負債率帶來的影響天差地別。上行期的債務擴張,是彎道超車的大殺器,下行期的債務擴張,則是自己給自己埋地雷。

        從凈負債率來看,萬科在2017年的凈負債率低至8.8%,已經接近2014年的5.4%。今年上半年,在規模擴張的需求下,萬科適當提升了杠桿水平,而恒 大、融創、綠地等此前負債率較高的房企則出現了顯著的降負債效果。  

        償債高峰來臨,現金流就是一切。

        房企正面臨越來越嚴重的現金流壓力。一方面是融資渠道全部受限,從銀行開發貸到房企股權融資,再到公司債以及信托融資,房企幾乎失去了所有的便捷融資來源。另一方面,房企資金回籠的速度全面放緩。郁亮給萬科定下的目標是,2018年堅決完成6300億元年度回款,而目前完成還不到一半。

        近期,碧桂園稱將會對部分去化不佳、未達正負零的項目減少開工;恒 大則吹響了降價打折的號角;萬科廈門的別墅樓盤降價近50%出售,全網瘋傳?!盀榱嘶乜?,為了現金流,適當降價并不是壞事?!币幻科蟛呗苑治鰩熣f。

        降價促銷,或許是房企迫不得已的最后選擇。至于中小房企,保命最重要。萬科所說的“活下去”,似乎更像是說給中小房企聽的,看看誰先活不下去?

        2017年以來,樓市調控前所未有,四年前場景重現。當時,依靠漲價去庫存和棚改貨幣化,房地產市場硬生生地拔出了泥淖。這一次,會不會重現?


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