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      嚴控之下重倉深圳房企謀出路:走向全國或覓第二賽道

      2018-09-28

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             重倉深圳的房企,這兩年的心路歷程是一首“冰與火之歌”。一方面,深圳房價的暴漲令其賺得盆滿缽滿;另一方面,嚴厲的調控政策壓頂,如果僅僅局限在深圳做開發業務,市場份額或將縮小,進而被擠出。

        市場正在倒逼這類房企走向變革。在8月的業績會上,包括佳兆業、深圳控股等重倉深圳的房企在內,雖然都公開喊話對深圳市場依然看好,但行動上都調試了適應這個市場的姿勢。

        佳兆業開始走向全國,并啟動多元化布局;深圳控股在去年撤離三四線開始聚焦深圳之后,近期也開始在一些強二線城市攬下一些土地?!半m然一個項目毛利率可能去到50%多,但沒有規模,再高的毛利都難以為繼?!币幻科蟛呗匝芯咳耸肯颉睹咳战洕侣劇酚浾弑硎?。

        公寓業務冰火兩重天

        重倉深圳的房企通常在利潤方面都表現亮眼。以龍光地產為例,其上半年累計實現合約銷售額約354.7億元;而今年上半年,龍光地產在深圳區域的總銷售額為188.8億元,占比53.2%。

        深圳項目的結算,也為龍光地產帶來了可觀的利潤額。其今年上半年的毛利潤超過56億元,毛利率水平達37%,較2017年度增加了2.6個百分點??晒Ρ鹊氖?,克爾瑞數據顯示,今年上半年,170家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別達30.7%和32.3%;龍光地產的毛利率水平表現優于同行的平均水平。

        克爾瑞數據顯示,一個主打公寓的單盤上半年成交金額120億元,已經貢獻了龍光地產深圳區域的大半銷售額。

        通過商務公寓的銷售助推銷售額高速增長,這是這兩年來多數在深圳布局的房企的選擇,與之相似的還有深圳控股。

        年初,深圳控股提出了2018年全年150億元的合同銷售目標,其中將以寫字樓、公寓為主,住宅銷售占比僅20%。

        然而調控如影隨形。此前深圳對于商務公寓的調控被認為是“比較寬松”的,但在7月31日調控升級之后,商務公寓遭受了嚴厲打擊。針對商務公寓的調控,包括各類用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途;個人和法人購買商務公寓5年禁售等。

        這意味著,未來如果房企重倉深圳,又寄望通過以主打公寓的方式帶動銷售額增長,幾乎不可能。深圳控股的管理層也坦言,商務公寓一律不能出售只能自持,對公司的業務造成了一定影響,但未來三年影響幅度不大?!肮镜墓㈨椖磕壳耙讶〉谜巹澰S可,政策對這方面的限制,反而是公司的機會?!?/span>

        中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向《每日經濟新聞》記者分析稱,政策對商務公寓進行了管控,很多開發商手里囤積了一批商務公寓還沒賣,顯然對推盤影響較大。

        從聚焦深圳到走向全國

        事實上,在調控的作用下,上半年多數深耕深圳的房企的銷售額表現是不理想的。深圳控股今年上半年的合同銷售金額只有人民幣43.1億元,同比下滑52%;佳兆業上半年完成銷售額253.2億元,同比上升12.7%,但離全年700億元銷售目標尚有距離。

        在業績會上,佳兆業管理層指出,下半年集團預計推出17個全新項目,可售資源約830億元,其中在深圳的四大舊改項目將陸續進入供貨期,總貨值約440億元,因而完成全年的銷售目標問題不大。

        一年前,佳兆業主席兼董事郭英成曾指出:“三四線城市并不是我們的強項。我們花了4年時間逐步調整,才回到一二線城市。我們堅持自己的能力和優勢,也會繼續發展一二線城市?!?/span>

        但從今年上半年佳兆業的布局來看,還是多少涉足了三四線城市。今年上半年,佳兆業通過招拍掛及收并購等方式,共購入14幅土地或相關權益,其中廣東陽江、江蘇徐州及張家港、浙江寧波、河北固安及霸州、湖南衡陽、四川彭州都為首次進入。

        龍光地產從今年開始也不僅僅聚焦于深圳了。今年上半年,龍光地產通過公開招拍掛方式在珠海、佛山、惠州、汕頭、南寧等城市新增項目24個,新增土地總建筑面積約645萬平方米;在長三角區域獲得了三幅地塊,計劃在該區域的銷售規模占比不超過公司總體銷售額的10%。

        而曾經喊話“聚焦深圳”的深圳控股,也重新布局一些重點區域的熱點城市。其管理層表示,在深圳拿地的難度越來越大,未來將不僅僅局限于深圳,會調整為聚焦粵港澳大灣區及大灣區的三四線城市,布局點開始向重點二線城市進發。

        9月13日,深業鵬基(集團)有限公司(深圳控股全資子公司)以底價12.05億元競得長沙市岳麓區洋湖片區一地塊,樓面價6500元/平方米,住宅限價1.15萬元/平方米,正式吹響向重點二線城市進軍的號角。


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