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      開發特色小鎮90%可能失敗 為何七成百強房企還要爭相布局

      2018-09-11

      開發特色小鎮90%可能失敗 為何七成百強房企還要爭相布局

        自國家2016年提出發展特色小鎮以來,特色小鎮以令人始料不及的速度站上了風口,碧桂園、恒 大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據克而瑞統計,截至2018年7月,TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮項目。

        住建部公布的數據顯示,特色小鎮概念自誕生到現在,全國特色小鎮一共有403個。而事實上,這些特色小鎮項目良莠不齊。一方面,如此多的小鎮如何落地,面臨市場巨大的拷問;另一方面,在政策支持下,小鎮的未來仍值得期待。

        “房地產公司做特色小鎮,基本上失敗的概率是90%?!鄙钲谌A僑城文化集團總經理胡梅林近日在接受記者專訪時直言,特色小鎮就應該是文化旅游類的企業來做,因為其最直接的轉化就是文旅,且對城市的需求也穩定,成功率高。

        七成百強房企爭相布局

        國家提出要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。

        住建部公布的數據顯示,特色小鎮概念自誕生到現在,全國特色小鎮一共有403個。不過結合尚未公布計劃的省份推算,全國至少將會出現2000多個省級特色小鎮。

        克而瑞根據公開資料統計,截至2018年7月,克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮項目,累計涉及項目數量數百個,房企涉足特色小鎮的數量最多,程度最深。

        值得注意的是,房企目前公布的特色小鎮項目六成為意向投資項目,簽約類約三成,開始動工的部分尚不到5%。因此,從大范圍來看,房企特色小鎮進展尚處于初期。

        中國房地產金融聯盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種:以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮,以綠城、藍城為代表的農業小鎮,以華僑城為代表的文旅小鎮,以華夏幸福為代表的產業小鎮。

        特色小鎮的推動還需要一段時間,與房地產不一樣。房地產是當年建成當年就可以銷售,而特色小鎮是一個自然生長的過程,不但受制于培育,還涉及很多土地政策等。

        “政策瓶頸是特色小鎮目前最大的制約,市場瓶頸還是其次?!焙妨种赋?,畢竟特色小鎮最重要的意義是盤活存量資產,而存量資產的權屬分散在私人、村集體、國家國有及原來在經營的企業手中,牽扯很多私人利益,這些都是歷史遺留問題,新政策很難執行解決。此外,特色小鎮其實是過去與未來的疊加,既要保留過去的一些文化、歷史經驗,同時也要面向未來,讓年輕人消費,所以產品設計是永遠的課題,也需要看企業的經營水平。

        做特色小鎮需要百年思維

        眾多房企紛紛搶占特色小鎮的風口,但至今并沒有哪家是特別成功的,都處于探索中。

        “房地產公司做特色小鎮,基本上失敗的概率是90%?!痹诤妨挚磥?,政府、資本、企業三者誰也離不開誰。操盤手一定是企業;政府是引導為主,并解決一些歷史遺留問題,同時出臺更多政策來支持小鎮的發展;而資本要做好前期的利潤分配等問題。

        特色小鎮目前談不上盲目擴張發展,因為中國的小鎮大概有幾萬個,只是被國家確名的目前是幾百個。胡梅林認為,特色小鎮應該說是百年大計,是中國最后一塊最大的內生性增長內容,整個行業發展很有前景,而且是快速發展。

        簡單計算,截至2017年末中國人口城鎮化率達58%,特色小鎮還有42%的發展空間,所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮。

        特色小鎮就應該是文化旅游類的企業來做。胡梅林表示,華僑城如今正在“文化+旅游+城鎮化”創新發展模式下建設特色小鎮,目前已在全國布局文旅特色小鎮,這幾年文旅項目投資總和近萬億元,現在大大小小的小鎮已經在推進的約30~40個。

        從北京的門頭溝齋堂小鎮、天津西青京杭大運河項目,到杭州塘棲古鎮;從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮,再到深圳的甘坑小鎮、光明小鎮、大鵬所城、鳳凰古鎮,還有西安、鄭州的文旅項目,以及海南和云南的古村落……華僑城結合各地的地域文化及產業特色,打造獨特的小鎮運營模式。

        在政策的導向下,眾多房企搶灘布局特色小鎮。但眾所周知,文旅特色小鎮項目投資大,落地難。據克而瑞實地調研反饋情況來看,部分企業存在借助特色小鎮名義通過捆綁資源拿地,但獲得土地后,不少項目存在基礎建設、產業培育讓位于地產銷售的現象。

        胡梅林提醒,房地產企業做特色小鎮要考慮周期問題,做特色小鎮是百年思維,是長周期經營、短周期收益,要考慮每天怎么賺錢;而房地產是賺錢思維,短周期開發、長周期收益,二者剛好是相反的。

        同時胡梅林對記者表示,至于哪些房企能成功做特色小鎮這個沒有定論,只要現在在做,不倒下就會有未來,關鍵是能不能在短期內找到適合的方向,而整個特色小鎮的大勢是沒問題的。


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