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      爭議中的長租公寓:公寓運營商叫苦,行業進入轉型陣痛期

      2018-09-12

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             長租公寓是資本的風口還是需求的風口?資本和市場該如何融合,這次行業陣痛正帶來哪些反思?

        一向言辭犀利的任志強,終于向長租公寓“開炮”。

        “我不覺得現行的長租模式,能夠成為資金大量涌入而獲利的市場。這個行業的好日子受政策影響巨大,一旦戶籍制度等出現變動,長租市場就可能隨之生變?!?/span>

        9月7日,在中國長租市場峰會上,任志強一臉嚴肅,他表示并不看好長租公寓的任何模式,讓坐在身旁的一眾長租公寓運營商面面相覷,難以尷尬。

        從行業“元年”到集中爆發,從粗線條輪廓到精細化運營,從落戶、教育等配套權益明晰到集體建設用地批準入市,從ABS產品相繼上市到類REITs產品獲準發行,不到兩年里,長租公寓開始重塑中國房地產新格局。

        風云變幻隨時涌來,短短數日,這個新興行業看似轉向,風聲鶴唳。時任我愛我家副總裁胡景暉此前的一番“炮轟”,“以高于正常價格的20%–40%爭搶房源,破壞了房屋租賃市場”“如果長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害”,更是直擊長租公寓要害。

        長租公寓是資本的風口還是需求的風口?資本和市場該如何融合,這次行業陣痛正帶來哪些反思?

        “發展租賃市場不是權宜之計,而是深化住房制度改革的重要工作,對經濟的穩定具有重要意義,”清華大學房地產研究所所長劉洪玉稱,目前租賃市場主要集中在大城市,重視、發展租賃市場,發展規?;洜I的租賃產業,不僅有利于為市場增加供給,提高透明度,還有利于提高租賃服務的水平、房屋維護維修投資,以及創造更多的就業機會。

        他認為,從政策制定的角度上,就要做到揚長避短,同時,形成企業自控、行業自律、社會監督、政府監督完善體制。

        爭議租金背后推手

        “我們最大的問題是從來不說租房房源來自于誰,不說租房對象是誰?為什么抱怨租金高?”在任志強看來,長租公寓的消費對象已經變了,以前是最有錢的那些人,而現在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人,這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長過程。

        但他認為,由于缺少相應完備的稅收政策和其他輔助條件,很難建立一個合理的租賃市場。

        相比任志強,遠洋邦舍常務副總經理俞國泰對長租市場還有信心,“從需求角度而言,目前戶籍制度下更多農村人口實現城市化,需要用市場化手段或保障性手段幫助他們解決居住問題。所以,長租市場潛力巨大”。

        另一方面,自2015年、2016年國家提倡租購并舉政策之后,各個主體對長租市場的參與度非常高,不光是運營主體參與,很多資本也紛紛涌入,市場已具備跑得更快、發展得更大的條件。

        “今天我國租賃開發面臨的最大問題是存在巨大的租賃開發短板,尤其在一線核心城市?!必悮ぱ芯吭涸洪L楊現領有話說,租賃困局仍需市場化來解決,政府的核心決策在供給端激活市場而不是取代市場。

        石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍也表示,近來租金暴漲的本質因素是供需,“為什么在過去的這些年時間里面,在2015年、2016年、2017年里面沒有人爆出租金暴漲或者影響民生等等的案件和事情,為什么今年這兩個月突然出來?因為決定價格的只能是供需”。

        而國家在兩年之前已經著手去解決公寓當中的供給問題,但建房需要一個過程,王璽龍預計2020年北京的房租會達到正常市場化的平穩。

        作為較早布局長租公寓的公寓運營商代表,世聯行副總裁甘偉認為,從凈回報率來看,中國的租賃市場與全球主流城市存在差距。未來,隨著市場的變化,公寓運營商將成為整個租賃價值鏈的核心和流量入口。

        中國為什么租賃發展不起來?甘偉介紹,從全球市場來看,北京的租金回報率為1.9%,低于溫哥華、悉尼、倫敦、洛杉磯等全球主流城市?!百I個房子,用純出租的方式來看,一年1%點多的回報率,這就是中國的租賃市場現狀,無論是一線城市還是二線城市,很少超過2%”。

        通過展示一系列數據,甘偉認為:“在中國,融資買房的凈收益率是負的,通俗來講就是租不抵供?!?/span>

        “中國租賃市場整體的大格局是,出租人只有兩類,一類叫政府;第二類叫市場。目前中國有1700萬套公租房、廉租房,解決了中國10%的租房問題?,F在政府在做增量,快速擴充建設,通過房源劃撥用地或者租賃用地的方式來做人才公寓,去做租賃市場,很多省的保障局積極作為?!备蕚ソ榻B。

        爭議租金消費貸

        長租市場資本蜂擁而入,何時才能獲得回報?

        俞國泰認為,長租市場要發展肯定需要有長期穩定的資金,而且還是要相對要求回報率比較低的資金來參與,“資本逐利,就看這個逐利放在什么時間兌現,或者它在安全和盈利上面怎么做取舍,這個是資本參與長租市場里面最需要明確或者界定的”。

        追求安全性的資本或者說長線資本,對市場是有利的?!斑@個行業投資回收期較長,如果說長線資本參與,對這個行業是有助推的?!?在俞國泰看來,有些資金的融資成本很高,如果行業發展和企業自身發展沒有清晰的運營模式,沒有能力掙錢,取得資本預期回報的話,資本也不會持久投身到這個企業和這個行業中去。

        中聯基金總經理何亮宇則表示,從全球來講,發達國家穩定市場的租賃住房供應量大頭還是在機構,機構化是一個方向。

        他列舉了資本介入長租市場的種種方式,“目前看主要有以下四種:第一種是直接入股;第二種是買資產,拿重資產成為Owner或者REITs投資人對外出租;第三種,像魔方做的ABS,用自己的系統,魔方的信用去借了一筆ABS做擴張安排;第四種,自如、蛋殼做的租賃貸ABS,核心不是一筆租金的收益權和證券化,而是由此產生的租金消費貸的證券化”。

        這當中,收到的房源能否盡快向市場投放,則是資本方最關心的核心問題。因此,他批判“資本推著機構囤租待漲”這樣的觀點荒謬,“囤兩個月才漲兩百塊錢,但是兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個理智的成熟資本方,我是非常關注空置率的問題,我會要求企業盡快投放。會不會降低裝修標準,那是另外一回事,可能要控制一下裝修標準,不能有甲醛等問題。

        至于眼下頗受爭議的租金消費貸模式,何亮宇認為“P2P模式的崩盤”“販毒一樣的高利潤”之類的說法有些聳人聽聞。

        爭議資產證券化

        “資產證券化并沒有助推房租價格,恰恰相反,資產證券化降低了公寓企業的融資成本,為房源數量的增長助力,” 中信建投證券投資銀行部總監方春暉對于證券化有著自己的看法。

        他認為,長租公寓ABS不是過度而是遠遠不夠。他舉例說,在美國,許多單只上市公寓REITs項目的規模比我國全部長租公寓規模還要大。不難看出,我國長租公寓ABS還有很大的發展空間。

        他表示,長租公寓的現金流特征符合資產證券化的基本理念。

        方春暉介紹道,ABS作為一種近幾年較為火熱的融資方式,目前在長租公寓領域的融資模式主要有兩大類,一大類是輕資產模式,主要包括租金收入應收賬款ABS和租賃貸款債權;另一大類是重資產模式,主要包括CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)和REITs(不動產信托投資基金)。

        這些ABS可以幫助長租公寓市場打造投資閉環、解決長租公寓融資難融資貴等問題。

        事實上,目前資產證券化在長租公寓市場上的運用還是有一定的局限性。在提到這類問題時,方春暉表示,目前ABS的局限主要有無法解決開發建設問題、低回報率導致難以證券化問題等。但可以通過公寓企業與金融機構共同設立Pre-ABS或Pre-REITs基金,降低公寓企業土地成本、稅負成本,支持公寓運營企業規?;\營等方式來解決。方春暉還呼吁,若公募REITs推出,希望允許一定比例的資金投資于在建的項目。

        在提到北京住房市場租售比波動情況,方春暉表示,目前投資回報率通常1.7%–1.8%左右,而每年的租售比一直在波動,到2018年6月份為止,租售比還是在低位。對此,方春暉預測,如果不加以人為干擾,按市場規模租售比未來會繼續上揚,到達均線,甚至超過均線。


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