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      房企炒地皮屢禁不止 多部委再出手整治囤地

      2018-09-12

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             土地供應市場怪狀屢禁不止。一方面地方政府和企業時常訴苦缺少土地供應,另一方面官方數據卻顯示有大量土地閑置“睡大覺”。

        尤其是房地產用地的閑置直接影響新增房源供應,一定程度上助推了當下國內熱點城市房地產市場的行情波動。

        “不排除一些房地產開發企業故意閑置土地,一旦土地增值可以帶來更多的利潤?!鞭r業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂對第一財經記者表示。

        對于這一長期寄生在中國土地市場上的頑疾,自然資源部、住房和城鄉建設部近期分別發文出手整治。也有建議認為,金融監管部門應進一步對違法用地項目及企業不予批準貸款和上市融資。

        全國土地閑置超200萬畝

        近年來,各級政府時常開展專項行動,清理并查處閑置土地。但從地方上陸續披露的一些數據來看,土地閑置問題依然較為突出。

        河南省十三屆人大常委會近日召開第五次會議,其中一項重要議程就是聽取省政府關于全省閑置土地管理情況的專項工作報告(下稱“報告”)。

        報告顯示,根據自然資源部土地市場動態監測與監管系統統計數據,截至2017年年底,河南省涉嫌閑置土地21.28萬畝,數量居全國第一位,占到全國總量的1/10。

        以此推算,全國涉嫌閑置土地總量已經多達200萬畝。

        上述報告顯示,河南涉嫌閑置土地面積較多的有鄭州市、洛陽市、南陽市、安陽市、信陽市等5個省轄市,約占全省閑置土地總量的68%;閑置土地面積較多的省直管縣(市)為鄧州市、汝州市。

        雖然河南閑置土地總量較多,但也僅僅是全國的十分之一,其他地區的土地閑置也不容忽視。

        國家土地督察南京局近日披露,在江蘇省2018年例行督察中,共發現徐州、鎮江、揚州三市十縣(市、區)2009年以來未處置到位的閑置土地261宗、面積1.65萬畝。從原因上看,政府原因造成的閑置土地188宗、面積1.28萬畝,分別占宗數和面積的72%、77.4%;從用途上看,商住類項目用地174宗、面積1.1萬畝,分別占66.7%、66.7%。

        稍早前的7月底,自然資源部發布《關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》,要求地方節約集約用地,有效處置閑置土地。

        根據上述通知,自然資源主管部門將大力推進土地利用計劃“增存掛鉤”。要把批而未供和閑置土地數量作為重要測算指標,逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區的新增建設用地計劃安排。

        企業、政府皆有原因

        中國的土地供需兩端主要是兩個主體,地方政府負責供應土地,除了部分劃撥用地外,其余情況是企業負責出資競買,然后開工建設。土地閑置問題的出現,也要從這兩個主體找原因。

        中國樓市十多年來雖有波動,但依然維持了總體向上的格局,房價漲多跌少。這種局面也助長了一些房地產開發企業的囤地之風。

        “有的地塊都長草多年了,企業就是不開發,很大原因就是在賭地塊會升值?!绷魏闃穼Φ谝回斀洷硎?,雖然有政策規定土地閑置后政府會征收土地閑置費,但與預期的土地大幅升值相比,被征收的閑置費還是很少的。

        除了企業原因外,過往數據顯示,政府原因導致的土地閑置數量更多。2009年原國土部發現的全國閑置的1萬公頃房地產用地中,因規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。

        上述河南省報告也指出,造成閑置土地形成的原因主要在政府和企業兩個方面。

        政府方面的原因主要包括:非凈地出讓導致交地時間延遲,項目單位無法如期進場;城市建設規劃不斷調整,企業拿地后無法及時建設;項目審批程序繁瑣,開工建設需要辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等一系列手續,只要一項出現拖延,都會造成項目無法按時開工。

        而企業方面的原因則有:部分企業因追求利益最大化申請調整規劃,此環節往往用時過長,導致土地閑置;個別企業圍地圈地、炒地皮謀利造成土地閑置;一些地方為完成招商引資任務,放寬項目預審限制條件,企業前期超需求拿地,后期因資金不足而中斷建設;因市場需求變化,原定項目發展前景不足,企業放緩或停止項目建設,造成土地閑置。

        一些地方政府對閑置土地查處的“不作為”也助長了該問題的進一步滋生和擴大。

        南京局督察發現,一些地方政府對處置工作不重視,存在行政不作為、懶政怠政現象,處置過程中存在底數不清、原因認定不準、處置政策把握不嚴、上報數據不實等問題,個別地方甚至存在僥幸、蒙混過關心理。

        自然資源部下屬媒體《中國自然資源報》近日刊發《閑置土地處置的“困”與“謀”》一文(下稱“文章”)表示,無償收回制度是閑置土地處置工作開展的重要威懾機制,但由于土地價值巨大,涉及方方面面利益,地方政府執行規定的主動性和積極性嚴重不足,導致目前真正實現無償收回的不多,影響了法律法規的嚴肅性、執行力和政府形象。

        廖洪樂也認為,雖然對閑置土地的查處有相關規定,但在具體執行環節,難免會有打擦邊球的情況,影響了法律效力和執行效果。

        多部門聯手

        雖然閑置用地并非單指住宅用地,還包括工業用地或者基礎設施用地等。但由于近年來房價地價不斷上漲,輿論對住宅用地的閑置問題尤為關注。

        前述文章稱,督察發現,在閑置土地中,房地產類占比較高,有的省份七成以上閑置土地為房地產用地。

        今年4月,自然資源部發布的《關于2017年國家土地督察工作情況的公告》也顯示,國土督察機構2017年督察新發現閑置住宅用地3148宗,23.8萬畝。2009年,官方曾公布全國閑置的房地產用地有約1萬公頃(即15萬畝),約占我國當年度出讓房地產開發用地總量的七分之一。

        兩相比較可以發現,從2009年到2017年的八年間,我國閑置住宅用地的總量還是增長了58%。

        為遏制房價上漲,增加土地供應和房源供應是一大手段,但前提之一是要控制和減少囤地,否則即便增加了土地供應,也未必能及時轉化成房源。

        8月中旬,住建部約談???、三亞、煙臺、宜昌、揚州等5市政府主要負責人,要求綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求,促進供求平衡,切實增加住房及用地有效供應,嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題。海南、山東、湖北、江蘇省住房和城鄉建設廳主要負責人也參加了這次約談。

        囤地問題的長期存在,也說明國土或住建部門難以單獨化解,需要更多的部門“圍而攻之”。

        上述文章建議,應進一步明確政府及相關部門在處置閑置土地過程中的職、權、責,不能讓自然資源部門“單打獨斗”,逐步建立起地方政府及財政、住建、規劃等部門發揮合力的閑置土地查處機制,讓政府及有關部門真正承擔起應有的職責。

        “對閑置土地逐宗登記造冊,定期公布閑置土地使用權人、項目動工開發、竣工時間和土地開發利用標準等情況,借助社會和輿論的壓力監督土地閑置行為。及時將國有建設用地使用權人閑置土地信息抄送金融監管部門,對違法用地項目及企業不予批準貸款和上市融資?!蔽恼路Q,在全國范圍內探索建立統一的土地市場征信體系,建立開發商黑名單制度,全國聯網共享,對其采取重點監視,并通過強制手段限制其拿地開發,以有效遏制開發商蓄意囤地行為。


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